Розлучення через ДРАЦС
27.08.2026
Коментарів немає
Автор: Ілона Мельничук, адвокат Коротко головне Розірвати шлюб через ДРАЦС (орган державної реєстрації актів цивільного стану, раніше РАЦС) можна за двох умов одночасно: у подружжя
Купівля нерухомості у 2026 році: покрокова юридична перевірка перед угодою
Оновлено 28 липня 2026 року. Автор: адвокат Петрик Віталій Віталійович, Юридична компанія «Лексон». Консультації по всій Україні, онлайн цілодобово, офіс у Києві.
Головне за 30 секунд
- Нотаріус не перевіряє за Вас усе. Він не зобов’язаний досліджувати судові спори продавця, його борги, історію переходу права за десять років і ризик оспорення спадщини. Це зона відповідальності покупця.
- Реєстр речових прав закритий. Витяг отримуємо через нотаріуса, державного реєстратора або електронний кабінет власника, а не «пошуком в інтернеті»: доступ обмежено, зокрема постановою Кабінету Міністрів № 1737 від 24 грудня 2025 року.
- Три реєстри доступні безкоштовно: Єдиний державний реєстр судових рішень, Єдиний реєстр боржників і реєстр обтяжень рухомого майна. З них видно більшість типових ризиків.
- Найбільше скасувань угод дає сімейний блок. Згода другого з подружжя за статтею 65 Сімейного кодексу має бути нотаріально посвідчена, і питання не знімається автоматично навіть після розлучення.
- Довіреність це головний інструмент шахрайства. Скасована довіреність виглядає ідентично чинній, тому чинність перевіряємо в Єдиному реєстрі довіреностей, а не «на око».
- Об’єкт на тимчасово окупованій території: правочин нікчемний за статтею 11 Закону № 1207-VII, тобто недійсний без рішення суду.
- Гроші повернути майже неможливо. Якщо угоду визнають недійсною, покупець втрачає і об’єкт, і кошти, бо продавець їх уже витратив. Перевірка коштує в рази менше за судовий процес.
Чому перевірка важливіша за ціну
Право власності гарантоване статтею 41 Конституції України і статтями 317, 319 Цивільного кодексу. Але гарантія працює лише тоді, коли право набуте законно.
Договір купівлі-продажу нерухомості (ст. 655, 657 ЦК) підлягає нотаріальному посвідченню, а право власності виникає з моменту державної реєстрації. Нотаріус перевіряє чимало, проте він не зобов’язаний досліджувати судові спори продавця, його борги, історію переходу права за десять років чи ризик оспорення спадщини. Це зона відповідальності покупця.
Наслідок помилки завжди однаковий: покупець втрачає і квартиру, і гроші, бо стягнути кошти з продавця, який уже їх витратив, практично неможливо. Тому перевірка це не формальність, а страхування угоди.
Крок 1. Перевірка об’єкта в реєстрах
Це найдешевша частина роботи і водночас найінформативніша. Але у 2026 році важливо розуміти, що з цих джерел доступне публічно, а що ні: картина відкритості реєстрів за останні півроку змінилася.
Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. Головне джерело. Дивимося: хто власник, на якій підставі, з якої дати, чи є обтяження (іпотека, арешт, заборона відчуження), чи є заяви про заборону вчинення реєстраційних дій, чи не було нещодавніх швидких перепродажів. Важливо: у відкриті дані цей реєстр не повернуто, доступ обмежений, зокрема постановою Кабінету Міністрів № 1737 від 24 грудня 2025 року. Тому витяг отримуємо через нотаріуса, державного реєстратора або в електронному кабінеті власника, а не «пошуком в інтернеті».
Єдиний державний реєстр судових рішень. Публічний і безкоштовний. Шукаємо за прізвищем продавця і за адресою об’єкта. Виявляє спори про спадщину, поділ майна, визнання правочинів недійсними, стягнення боргу.
Єдиний реєстр боржників. Публічний. Показує, чи є продавець боржником у виконавчих провадженнях. Якщо так, ризик арешту майна високий.
Державний реєстр санкцій. Публічний, ведеться за рішеннями Ради національної безпеки і оборони. Перевіряємо і продавця, і кінцевого бенефіціара, якщо продає компанія.
Єдиний державний реєстр юридичних осіб, ФОП та громадських формувань. Обов’язковий, якщо продавцем є компанія: перевіряємо повноваження підписанта, статус юрособи, відсутність процедури банкрутства. З 19 січня 2026 року відкритий доступ до цього реєстру відновлено наказом Міністерства юстиції № 3168/5 від 18 листопада 2025 року, проте у скороченому обсязі: без контактних даних, без точної адреси і без видів діяльності за КВЕД.
Державний реєстр обтяжень рухомого майна. Потрібен, коли разом з нерухомістю купуєте обладнання, техніку чи меблі за окремим договором. Витяги платні і замовляються через нотаріуса.
Червоний прапорець: об’єкт перепродували двічі або більше за останні два роки без очевидної причини. Це класична схема «відмивання» проблемного титулу через ланцюг добросовісних набувачів.
Крок 2. Правовстановлюючі документи
Перевіряємо підставу, на якій продавець став власником:
- договір купівлі-продажу, міни, дарування;
- свідоцтво про право на спадщину;
- рішення суду;
- свідоцтво про право власності;
- договір про поділ майна подружжя.
Що звіряємо: дані документа з даними реєстру (площа, адреса, кадастровий номер), особу продавця з паспортом і РНОКПП, наявність усіх сторінок і відміток про реєстрацію.
Окремо про спадщину. Якщо продавець отримав об’єкт у спадщину нещодавно, ризик підвищений: можуть з’явитися спадкоємці, які пропустили строк і поновлюють його в суді. Мінімальна дія: перевірити спадкову справу і склад спадкоємців, а в договір включити гарантії продавця про відсутність інших претендентів.
Окремо про приватизацію. Якщо житло приватизоване, перевіряємо, чи були на момент приватизації зареєстровані неповнолітні і чи не позбавили їх частки. Такі спори виникають і через 15 років.
Крок 3. Продавець, подружжя і співвласники
Це категорія, яка дає найбільше судових скасувань угод.
Згода другого з подружжя. Стаття 65 Сімейного кодексу: розпорядження спільним майном потребує згоди іншого з подружжя, а для нерухомості згода має бути нотаріально посвідчена. Правило працює навіть тоді, коли в реєстрі власником зазначено лише одного.
Якщо продавець розлучений. Питання не знімається автоматично. Якщо об’єкт придбано у шлюбі, колишній з подружжя зберігає право на частку, поки не спливла позовна давність або не був здійснений поділ. Перевіряємо дату придбання і дату розірвання шлюбу.
Якщо продавець у так званому цивільному шлюбі. Спільне проживання без реєстрації теж може створювати спільну сумісну власність. Стаття 74 Сімейного кодексу застосовується за трьох умов одночасно: чоловік і жінка проживають однією сім’єю, вони не перебувають у шлюбі між собою або в будь-якому іншому шлюбі, і між ними немає письмового договору про інший режим майна. Частина 2 статті 74 СК поширює на таке майно правила глави 8 СК, тобто і статтю 65 про згоду на розпорядження.
Але тут є практичний нюанс, який знімає зайву паніку: факт проживання однією сім’єю встановлює лише суд. Нотаріус його не перевіряє і згоди фактичного партнера не вимагає. Тобто ризик виникає не на етапі посвідчення договору, а пізніше, коли колишній партнер продавця йде до суду. Ефективні способи захисту в такому спорі Велика Палата Верховного Суду розібрала в постанові від 23 січня 2024 року у справі № 523/14489/15-ц (провадження № 14-22цс20).
Що з цим робити покупцеві: якщо є ознаки тривалого спільного проживання продавця з іншою особою (спільна реєстрація місця проживання, спільні діти, спільні кредити), доцільно включити в договір заяву продавця про відсутність осіб, які мають права на об’єкт за статтею 74 СК, і за можливості отримати нотаріально посвідчену згоду фактичного партнера.
Неповнолітні власники або зареєстровані діти. Потрібен дозвіл органу опіки та піклування. Без нього угода оспорювана.
Співвласники. При продажу частки діє переважне право купівлі інших співвласників. Продавець має письмово повідомити їх, і відмову треба бачити на власні очі.
Дієздатність продавця. Якщо продавець літня людина, є ознаки хвороби або поведінка викликає питання, доцільно отримати довідку про відсутність обліку в психоневрологічному і наркологічному диспансерах. Це стандартна практика, і адекватний продавець не заперечує.
Крок 4. Якщо продає представник за довіреністю
Довіреність це найпоширеніший інструмент шахрайства на ринку.
Що робимо обов’язково:
- Перевіряємо чинність довіреності в Єдиному реєстрі довіреностей. Скасована довіреність виглядає ідентично чинній.
- Читаємо обсяг повноважень: чи є прямо право продажу саме цього об’єкта, право отримувати гроші, право підписувати договір.
- Перевіряємо, чи живий довіритель. Смерть довірителя припиняє довіреність.
- Наполягаємо на особистій присутності або хоча б відеозв’язку з власником.
- Нотаріальне посвідчення довіреності обов’язкове (ст. 55 Закону «Про нотаріат» щодо посвідчення правочинів про відчуження нерухомості).
Червоний прапорець: власник за кордоном, продає «терміново», ціна нижча за ринок на 20 відсотків і більше, спілкування лише через месенджер. Комбінація цих ознак це майже завжди проблема.
Крок 5. Технічний і фактичний стан
- Технічний паспорт: звіряємо планування з фактичним. Неузаконене перепланування це і штраф, і проблема при подальшому продажу, і можлива відмова банку в іпотеці.
- Борги за комунальні послуги: беремо довідки від усіх постачальників. Юридично борг залишається за попереднім власником, але фактично покупець потім судиться з ОСББ.
- Зареєстровані особи: довідка про склад зареєстрованих. Виписати людину без її згоди можна тільки через суд, і це місяці.
- Земельна ділянка (для будинку): окремий кадастровий номер, цільове призначення, межі, відсутність накладень.
Крок 6. Попередній договір і завдаток
Не передавайте гроші «під розписку на серветці».
Правильний варіант це нотаріально посвідчений попередній договір, у якому зазначені: конкретний об’єкт, ціна, строк укладення основного договору, розмір і правова природа платежу (завдаток чи аванс), наслідки для кожної сторони при відмові.
Не впевнені, як діяти у вашій ситуації?Поставте питання адвокату: підкажемо перші кроки. Конфіденційно.
📞 +38 097 037 73 33TelegramРізниця принципова. Аванс просто повертається. Завдаток за ст. 571 ЦК: якщо винен покупець, завдаток залишається у продавця; якщо винен продавець, він повертає подвійну суму. Тому формулювання має бути свідомим, а не випадковим.
Крок 7. Безпечний розрахунок
Найризикованіший момент угоди це момент передачі грошей.
Прийнятні варіанти: банківський переказ у день посвідчення договору, після підписання і перед реєстрацією; акредитив; депозит нотаріуса; банківська комірка з умовами доступу, прив’язаними до факту реєстрації права.
Неприйнятно: передача повної суми готівкою до підписання договору, передача грошей поза приміщенням нотаріуса, розрахунок «частинами до реєстрації».
Обов’язково: письмове підтвердження розрахунку, і в самому договорі має бути прописано, коли саме зобов’язання з оплати вважається виконаним.
Крок 8. Особливості воєнного часу у 2026 році
Доступ нотаріусів до реєстрів і екстериторіальність. Для об’єктів на території Автономної Республіки Крим, міста Севастополя, Донецької, Запорізької, Луганської, Миколаївської, Харківської і Херсонської областей діє екстериторіальний принцип: реєстраційні дії може вчиняти нотаріус або державний реєстратор у будь-якому регіоні України, незалежно від місцезнаходження об’єкта. Підстава: наказ Міністерства юстиції № 898/5 від 28 березня 2016 року в редакції наказів № 3642/5 від 30 серпня 2022 року і № 2179/5 від 9 червня 2023 року. Практичний висновок для покупця: перед угодою підтвердіть, що обраний нотаріус має чинний доступ до Державного реєстру речових прав і зможе провести реєстрацію того ж дня.
Тимчасово окуповані території. Тут не просто ускладнення, а пряма заборона. За статтею 11 Закону «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України» № 1207-VII набуття та припинення права власності на нерухоме майно, розташоване на тимчасово окупованій території, здійснюється відповідно до законодавства України лише поза межами такої території. Правочин, вчинений з порушенням цієї вимоги, є нікчемним, тобто недійсним без рішення суду. Додатково постановою Кабінету Міністрів № 209 від 6 березня 2022 року (зі змінами за постановою № 469 від 9 травня 2023 року) нотаріусам, робоче місце яких розташоване на тимчасово окупованій території, заборонено вчиняти нотаріальні дії.
Де дивитися перелік територій. Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або які є (були) тимчасово окупованими, затверджує Міністерство розвитку громад та територій, а не Мінреінтеграції, як досі пишуть у багатьох публікаціях. Чинний перелік затверджено наказом № 376 від 28 лютого 2025 року і він періодично оновлюється, тому дату версії треба звіряти безпосередньо перед угодою.
Пошкоджене майно. Якщо об’єкт постраждав, перевіряємо, чи подавалася інформація про пошкодження і чи не отримував продавець компенсацію, бо це впливає на подальші права покупця.
Нормативна база реєстрації станом на липень 2026 року. Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень затверджений постановою Кабінету Міністрів № 1127 від 25 грудня 2015 року. Постанова чинна, діє в редакції від 1 січня 2026 року, останні зміни внесені постановами № 1534 від 26 листопада 2025 року і № 1737 від 24 грудня 2025 року. Порядок ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно затверджений постановою Кабінету Міністрів № 1141 від 26 жовтня 2011 року і теж чинний. Якщо у джерелі, яке ви читаєте, фігурує «постанова № 1127 від 25.12.2025», це помилка в даті: акт має дату 25 грудня 2015 року, а 2025 роком датовані лише зміни до нього.
Крок 9. Новобудова: інші ризики
При купівлі в забудовника перевірка інша за змістом.
Дивимося: право забудовника на земельну ділянку і цільове призначення, дозвіл на виконання будівельних робіт, проєктну декларацію, відповідність фактичної поверховості дозвільним документам, судові спори щодо об’єкта, історію завершених проєктів компанії.
Головне про договір. Форми на кшталт договору купівлі-продажу майнових прав, участі у фонді фінансування будівництва чи попереднього договору дають різний рівень захисту. Читаємо: що саме передається, у які строки, які санкції за прострочення введення в експлуатацію, як індексується ціна, що відбувається при банкрутстві забудовника.
Крок 10. Витрати на угоду і хто їх платить
Про це часто дізнаються вже у нотаріуса, і це псує угоду в останній момент. Обов’язкові платежі при посвідченні договору купівлі-продажу нерухомості такі.
Державне мито: 1 відсоток суми договору, але не менше одного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян. Підстава: підпункт «а» пункту 3 статті 3 Декрету Кабінету Міністрів «Про державне мито» № 7-93 від 21 січня 1993 року. Закон не визначає, хто саме з двох сторін платить, тому на практиці мито ділять порівну або перекладають за домовленістю. Це питання варто закрити ще на етапі попереднього договору, а не біля нотаріальної контори.
Збір на обов’язкове державне пенсійне страхування: 1 відсоток вартості нерухомості, зазначеної в договорі. Підстава: Закон «Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування» № 400/97-ВР і Порядок, затверджений постановою Кабінету Міністрів № 1740 від 3 листопада 1998 року. Платником є покупець, і сплатити треба до нотаріального посвідчення, бо без документа про сплату нотаріус договір не посвідчить.
Пільга щодо пенсійного збору. Від сплати звільняються громадяни, які купують житло вперше або перебувають на квартирному обліку. Пільгу треба підтвердити документально, довідкою з органу, який веде облік. Ставки обох платежів у 2026 році не змінювалися.
Податки продавця. Податок на доходи фізичних осіб і військовий збір сплачує продавець, але покупця це стосується безпосередньо. Якщо продавець просить занизити ціну в договорі, щоб зменшити податок, ризик бере на себе саме покупець: у разі визнання договору недійсним повернуть ту суму, яка написана в договорі, а не ту, яку ви реально віддали.
Послуги нотаріуса оплачуються окремо за домовленістю сторін і державним платежем не є.
Таблиця червоних прапорців
| Ознака | Чому небезпечно |
|---|---|
| ціна нижча за ринок на 20 відсотків і більше | приховані обтяження, спори, шахрайство |
| два і більше перепродажі за 2 роки | «відмивання» проблемного титулу |
| продаж за довіреністю, власник недоступний | скасована довіреність, смерть довірителя |
| спадщина оформлена недавно | поява інших спадкоємців |
| тиск «підписуємо сьогодні, є ще покупець» | не дати часу на перевірку |
| відмова показати оригінали документів | підробка |
| небажання зазначати повну ціну в договорі | ризики для покупця при розірванні |
| приватизація за наявності неповнолітніх | оспорення через порушення прав дітей |
| об’єкт на території бойових дій або ТОТ | неможливість реєстрації і володіння |
Чим допомагає адвокат Лексон
- повна юридична перевірка об’єкта і продавця за всіма реєстрами;
- аналіз історії переходу права власності і оцінка ризику оспорення;
- підготовка і правова експертиза попереднього та основного договорів;
- супровід угоди у нотаріуса і контроль розрахунків;
- перевірка забудовника і договорів на первинному ринку;
- представництво в суді у спорах щодо нерухомості.
Читайте також
Матеріал має інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Перелік необхідних перевірок залежить від конкретного об’єкта, статусу продавця і виду ринку.
Часті запитання
Хіба нотаріус не перевіряє все сам?
Нотаріус перевіряє особу, дієздатність, документи, обтяження в реєстрі і посвідчує договір. Він не досліджує судові спори продавця, його борги, історію титулу і ризики оспорення спадщини. Це робить покупець або його адвокат.
Скільки часу займає перевірка?
Базова перевірка за реєстрами це один-два дні. Повна, з аналізом історії права власності, спадкових обставин і документів забудовника, від трьох до семи днів. Якщо продавець не дає такого часу, це вже відповідь про якість об’єкта.
Чи можна купити квартиру, якщо в реєстрі є арешт?
Ні. Арешт це заборона відчуження, нотаріус угоду не посвідчить. Спочатку арешт має бути знятий, і треба розуміти, чому він виник.
Продавець розлучений. Чи потрібна згода колишньої дружини або чоловіка?
Якщо об’єкт придбано у шлюбі і поділ майна не проводився, ризик оспорення зберігається. Безпечний варіант це нотаріально посвідчена згода або документ про поділ майна.
Чи безпечно купувати за довіреністю?
Можливо, але лише після перевірки чинності довіреності в Єдиному реєстрі довіреностей, обсягу повноважень і контакту з власником. Це категорія угод із найвищою часткою шахрайства.
Що робити, якщо квартира куплена в іпотеку і банк ще має заставу?
Такі угоди проводяться за згодою банку, з погашенням кредиту за рахунок коштів покупця і одночасним зняттям обтяження. Схема робоча, але потребує чіткого порядку дій і документального супроводу.
Чи можна зараз купити нерухомість у прифронтовому місті?
Так, якщо територія не є тимчасово окупованою. Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або які є (були) тимчасово окупованими, затверджує Міністерство розвитку громад та територій, чинний перелік затверджено наказом № 376 від 28 лютого 2025 року. Для об’єктів у Донецькій, Запорізькій, Луганській, Миколаївській, Харківській і Херсонській областях, а також в Автономній Республіці Крим і місті Севастополі діє екстериторіальність: реєстраційну дію може вчинити нотаріус у будь-якому регіоні країни. А от угода щодо об’єкта, який перебуває на тимчасово окупованій території, є нікчемною за статтею 11 Закону № 1207-VII. Ризики володіння, страхування і подальшого продажу у прифронтовій зоні суттєво вищі, і це варто закладати в ціну.
Скільки коштує сама угода?
Державне мито 1 відсоток суми договору (не менше одного неоподатковуваного мінімуму), збір до Пенсійного фонду 1 відсоток вартості об’єкта, який сплачує покупець до посвідчення договору, і послуги нотаріуса за домовленістю. Якщо покупець купує житло вперше або перебуває на квартирному обліку, пенсійний збір не сплачується, але право на пільгу треба підтвердити документом.
Готові допомогти з вашою справоюЗалиште заявку, і адвокат звʼяжеться з вами. Конфіденційно, цілодобово.
Потрібна допомога адвоката?
Оцінимо вашу ситуацію і скажемо чесно, які є варіанти. Конфіденційно, цілодобово.
📞 +38 097 037 73 33
Написати в Telegram⭐⭐⭐⭐⭐ 5,0 у Google · 94 відгуки
Категорії
Інші статті
Читати далі »
Запобіжні заходи: як не опинитися під вартою
24.08.2026
Коментарів немає
Питання запобіжного заходу, це один із найгостріших моментів у кримінальному провадженні. Саме тут вирішується головне для людини: залишатися на волі чи опинитися під вартою. І
Позбавлення права керування: як оскаржити і повернути посвідчення
24.08.2026
Коментарів немає
Позбавлення права керування, це одне з найвідчутніших стягнень для водія. Без посвідчення часто зупиняється робота, бізнес і звичне життя. Але важливо розуміти: позбавлення, це не
Вам вручили повідомлення про підозру: повний гід і покрокова інструкція
24.08.2026
Коментарів немає
Повідомлення про підозру, це один із найтривожніших моментів у кримінальному провадженні. З цієї миті людина офіційно стає підозрюваним, а кожне слово, кожен підпис і кожна
Скасували штраф за ч. 2 ст. 122 КУпАП: суд закрив справу
21.07.2026
Коментарів немає
Адвокат «Лексон» домігся повного скасування постанови про накладення штрафу за частиною 2 статті 122 КУпАП: суд визнав постанову протиправною, закрив провадження через відсутність складу правопорушення
Як повернутися із СЗЧ у 2026 році і що буде з кримінальною справою?
15.07.2026
Коментарів немає
Спрощене повернення із СЗЧ у 2026 році: Армія+, ВСП, строк до 20 вересня і що буде зі справою за ст. 407 КК. Покроковий алгоритм від команди Лексон.