Оренда землі у 2026 році: поновлення договору і переважне право орендаря

Оновлено 28 липня 2026 року. Автор: адвокат Петрик Віталій Віталійович, Юридична компанія «Лексон». Консультації по всій Україні, онлайн цілодобово, офіс у Києві.

Дві реформи, які постійно плутають

Щоб правильно порахувати свої строки, треба знати, який саме режим діє для вашого договору.

Закон № 2698-IX додатково скасував спрощену передачу державної і комунальної землі в оренду без аукціонів, скасував обмеження строку одним роком і обмежив зміну цільового призначення сільськогосподарських земель під час воєнного стану.

Практичний висновок: статті про «воєнні спрощення» 2022 року вже не діють. Якщо ви читаєте пораду, датовану 2022 роком, вона майже напевно застаріла.

Поновлення за статтею 126-1 ЗК: як це працює насправді

Стаття 126-1 ЗК складається з чотирьох частин, і логіка така:

1. Поновлення можливе лише за наявності в договорі прямої умови про поновлення. Немає умови, немає поновлення.
2. Якщо умова є, договір поновлюється на той самий строк і на тих самих умовах.
3. Щоб поновлення не відбулося, одна зі сторін подає заяву про виключення відомостей про поновлення з Державного реєстру речових прав не пізніш як за місяць до закінчення строку.
4. Якщо заяви немає, державний реєстратор в останній день строку продовжує запис.

Окреме обмеження, і воно ширше, ніж зазвичай пишуть: за частиною 1 статті 126-1 ЗК умову про поновлення не можна включати до договорів оренди землі державної та комунальної власності, крім випадків, коли на ділянці розташовані будівлі та споруди, що перебувають у власності землекористувача. Тобто заборона стосується не тільки комунальної, а й державної землі.

Ключова помилка власників: написати орендареві лист і на цьому заспокоїтися. Лист це доказ намірів, але юридично вирішальна дія це саме заява реєстратору. Це випливає прямо з тексту закону: частина 3 статті 126-1 ЗК прив’язує наслідок до заяви, а частина 4 зобов’язує реєстратора продовжити запис в останній день строку, якщо заяви не надійшло. Жодне листування сторін цього наслідку не скасовує. Власники програють саме на цьому: листи є, заяви немає, запис поновлено на новий строк.

Переважне право орендаря: чотири умови

Це інший механізм. Стаття 33 Закону «Про оренду землі» № 161-XIV у редакції Закону № 340-IX, доповнена Законом № 1116-IX від 17 грудня 2020 року, налічує 10 частин.

Орендар має переважне право на укладення договору на новий строк, якщо виконано всі чотири умови:

1. Орендар належно виконував свої обов’язки за договором.
2. Орендар надіслав орендодавцю письмове повідомлення про намір скористатися переважним правом.
3. До повідомлення доданий проєкт нового договору оренди. Тут ховається пастка: частина 3 статті 33 у чинній редакції говорить, що орендар додає «проект договору», тоді як формулювання «додаткова угода» залишилося з редакції, яка діяла до 16 липня 2020 року. Орендар, який надішле проєкт додаткової угоди замість проєкту договору, дає орендодавцю привід сказати, що умову не виконано. Без доданого проєкту договору повідомлення не працює взагалі.
4. Повідомлення надіслано не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку договору.

Орендодавець зобов’язаний дати відповідь протягом одного місяця.

Важливе обмеження: переважне право не змушує орендодавця здавати землю в оренду взагалі. Якщо власник вирішив не здавати ділянку нікому або обробляти її самостійно, переважне право орендаря не діє. Воно захищає від ситуації «здали іншому на гірших для мене умовах», а не від рішення власника припинити оренду.

Реєстрація: без неї немає нічого

Статті 125 і 126 Земельного кодексу. Право оренди виникає з моменту державної реєстрації. Без запису в Державному реєстрі речових прав немає речового права, а отже немає й чого поновлювати за статтею 126-1 ЗК.

Це важливо для обох сторін: перевіряйте наявність запису до того, як рахувати строки.

Що ще змінилося на ринку землі

• З 1 січня 2024 року до ринку землі допущені юридичні особи (Закон № 552-IX).
• Ліміт 10 000 гектарів в одні руки встановлений частиною 2 статті 130 ЗК.
• Ціна не нижче нормативної грошової оцінки до 1 січня 2030 року (пункт 22 розділу X ЗК) стосується лише ділянок, виділених у натурі власникам паїв, а не всіх сільськогосподарських земель. Це поширена помилка.
• Електронні земельні торги: Закон № 1444-IX від 18 травня 2021 року (чинний з 6 липня 2021 року), порядок затверджено постановою КМУ № 1013 від 22 вересня 2021 року зі змінами, внесеними постановами № 235 від 01.03.2024, № 1096 від 03.09.2025 та № 1653 від 10.12.2025, чинна редакція від 18.12.2025.
• Податки: мінімальне податкове зобов’язання, стаття 38-1 Податкового кодексу. Орендна плата за державну і комунальну землю за статтею 288 ПКУ не може бути меншою за земельний податок і більшою за 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Скільки має коштувати оренда

Тут теж є усталений міф. Указ Президента № 92/2002 первісно встановлював орієнтир 1,5 відсотка нормативної грошової оцінки. Цифра 3 відсотки з’явилася пізніше, Указом № 725/2008 від 19 серпня 2008 року. Верховний Суд розглядає ці орієнтири як рекомендаційні, а не обов’язкові.

Для приватної землі, зокрема для паїв, розмір орендної плати визначається виключно договором: стаття 627 ЦК, стаття 21 Закону № 161-XIV.

Про ринкові ставки скажемо чесно: офіційної державної статистики розміру орендної плати за паї не існує. За спостереженнями практики діапазон у 2026 році становить орієнтовно 8 до 15 відсотків нормативної грошової оцінки, а за комерційними даними Опендатабот у квітні 2026 року середня ставка суборенди сільськогосподарської землі була близько 13 687 гривень за гектар. Це орієнтир для переговорів, а не норма права, і в конкретному районі цифри можуть відрізнятися у рази.

Алгоритм для власника, який не хоче продовжувати

Крок 1. Знайдіть у договорі умову про поновлення. Від цього залежить усе подальше.

Варіант А. Умови про поновлення в договорі немає. Договір припиняється зі спливом строку. Достатньо підписати акт приймання-передачі ділянки і після закінчення строку перевірити реєстр. Додатково варто надіслати орендареві письмове попередження, щоб уникнути спору про переважне право.

Варіант Б. Умова про поновлення в договорі є. Юридично вирішальна дія одна: подати державному реєстратору заяву про виключення відомостей про поновлення з ДРРП не пізніш як за місяць до закінчення строку. Обов’язково збережіть документальне підтвердження подання заяви з датою. Паралельно повідомте орендаря письмово, але не замість заяви, а на додачу.

Крок 2. Підпишіть акт приймання-передачі.

Крок 3. Через кілька днів після закінчення строку перевірте реєстр повторно, щоб переконатися, що запис не продовжено.

Алгоритм для орендаря

Сценарій 1. У договорі є умова про поновлення, і власник пропустив місячний строк. Позиція орендаря сильна: реєстратор продовжує запис в останній день строку договору, і договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах.

Сценарій 2. Умови про поновлення немає, є лише переважне право. Виконайте всі чотири умови статті 33 Закону № 161-XIV, і особливо не забудьте додати проєкт нового договору оренди, а не додаткової угоди, до повідомлення. Надішліть його способом, що фіксує дату відправлення і зміст.

Окремо про врожай. Посіяні культури не продовжують договір. Якщо строк сплив, а на полі стоїть врожай орендаря, відносини вирішуються через статтю 1212 ЦК (безпідставно набуте майно), а не через автоматичне продовження оренди.

Практика Верховного Суду

Наводимо тільки те, що вдалося звірити в реєстрі та його дзеркалах. Один підтверджений орієнтир коштує більше, ніж список із восьми номерів, половину з яких опонент у засіданні спростує.

• Постанова від 23 листопада 2023 року у справі № 906/1314/21, палата з розгляду справ щодо земельних відносин Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду. Базовий орієнтир щодо співвідношення поновлення договору і переважного права, на нього спираються нижчі суди.
• Постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 20 травня 2026 року у справі № 610/986/25. Звертаємо увагу: вона про орендну плату в умовах окупації, а не про поновлення договору. Наводимо окремо саме для того, щоб її не цитували не за призначенням.

Решту номерів, які циркулюють тематичними добірками за 2026 рік, ми свідомо не наводимо: підтвердити їх у реєстрі чи його дзеркалах не вдалося. Актуальну практику під конкретну ділянку ми підбираємо на консультації, з посиланням на текст постанови, а не на переказ у новинах.

Типові помилки обох сторін

Орендодавці:

• покладаються на лист орендареві замість заяви реєстратору,
• згадують про строк за тиждень до закінчення договору, коли місячний строк уже пропущено,
• не перевіряють реєстр після закінчення строку,
• користуються порадами зі статей 2022 року про воєнні спрощення, яких уже немає.

Орендарі:

• надсилають повідомлення без доданого проєкту нового договору оренди або додають додаткову угоду замість договору,
• пропускають місячний строк,
• вважають, що переважне право зобов’язує власника здати землю в оренду,
• розраховують, що посіяний врожай продовжить договір.

Питання до адвоката

Якщо у вас спливає договір оренди землі або ви вже отримали відмову у поновленні, залиште заявку. На консультації ми:

• перевіримо, чи є у вашому договорі умова про поновлення і який режим до нього застосовується,
• порахуємо ваш місячний строк від конкретної дати,
• підготуємо заяву до державного реєстратора або повідомлення з проєктом нового договору оренди,
• перевіримо запис у Державному реєстрі речових прав до і після закінчення строку.

Матеріал має інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Застосування норм залежить від конкретних обставин, дати виникнення правовідносин і умов договору.